房地產保值性強，超越物價漲幅3倍

房地產保值性強，超越物價漲幅3倍

漲漲漲，全國消費者物價指數十年之間上揚8%，在這個牛奶、麵粉、油價連雞肉飯都在漲，惟獨薪水不漲的年代，不動產由於具備保值性，而成為家庭主要資產的 一部分；根據信義房屋統計，十年來隨著物價波動，同樣一份薪水，民眾可買的民生物資愈來愈少，但大台北地區的房地產卻隨著時間拉長，十年來價格水漲船高，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性，其中又以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，對公司法人而言，持有一定部位的不動產有助於企業財務結構的健全。尤其近三年來房價明顯上揚，對於擁有大 量不動產的壽險或是傳產業者，因為不動產重估而提升企業資產淨值，進而帶動股價上揚。儘管從內政部營建署最新發布的住宅資訊顯示，全國自有住宅比例已高達 87%，租賃比例則為7.8%。八成以上的家庭擁有自己的房子，顯示國人「有土斯有財」的觀念濃厚，房屋市值的變動，對於大多數家庭的名目財富，同樣會產 生增值或減縮的影響。也因此當物價明顯走升而出現通膨疑慮時，不少民眾因而選擇購買房屋來避免財富縮水。

根據信義房屋統計，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，而這十年間全國消費者物價指數上揚8%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上， 充分發揮不動產的保值特性。此外，2000年起隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加，也讓房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。以美國為例，過去十年 間房價上揚111%，不僅明顯高於30%的物價上漲率，比起道瓊股價指數70%的升幅，更是明顯超越。至於台股漲幅方面，86年適逢股市高峰，因此近十年 的變動幅度為-2%，自然遠不及房市的表現。

若比較三大都會區房屋的增保值能力，毫無疑問的以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增 幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。而台中市在過去一年房價勁昇之下，上半年每戶住宅均價為 666萬，相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市，十年前每戶522萬至今為529萬，增幅僅1%。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，經濟活動、人口成長及居民所得，影響一地房市的需求，因此台北市自然成為全國購屋需求最高的地區。更重要的是北市的 盆地地形，限制了土地供給；在這樣的供需結構下，北市房價易漲難跌，長期增值性也最高。而房價表現相對較弱的高雄市，或許受到85年實施容積管制引發建商 搶建，導致86年後市場維持供過於求的局面。不過觀察高鐵通車前後一年，高雄市房價擺脫過去震盪持平的走勢而呈現明顯的上揚，對未來有助於持續產生正面的 財富效果。

此外，從各區域住宅房價的增額及增幅，不僅反映出民眾對於當地購屋需求的強弱，也可看出一地的生活機能的完善程度及發展潛力的高低。就台北市來說，大安區 每戶住宅房價增值548萬最多，生活機能的完備充分反映在房價的增值上。至於增幅最高的則是信義區的67%，明顯受到信義計畫區的發展帶動。而新店市則是 台北縣增值金額及增幅最大的地區，每戶增值202萬，增幅達37%；捷運以及快速道路大幅拉近新店與北市中心的時間距離，構成新店房價的有力支撐。

蘇啟榮表示，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票一樣當股價上揚就可以賣掉變現。因此對大多數家庭來說，房價上揚所帶來的僅是名目財富的增加。不 過就部分換屋族群來說，則可利用房價的增值，享受小換大、舊換新的好處。尤其像是房價增值最高的大安區，一戶30坪二十幾年的公寓，市值由十年前的七百多 萬增值到一千多萬。這樣的價格可以在北縣近捷運站且生活機能完善的區域，換到一間40坪十年新的電梯大樓。因此對於十年前因工作或小孩學區考量而購買市中 心房子的民眾，目前在交通便利且用不著學區資格的狀況下，便可透過換屋把原有較小較舊的殼進行升級。尤其北市有些家庭，家中有年輕人剛結婚或添新成員，不 用另外買或是租房子，直接把舊房子賣掉換到北縣的大房子，享受三代同堂的生活。

類似由市中心遷往市郊的換屋需求，自去年第二季北市房價強勁走升之後，即有增加的現象。像是板橋、中永和、新店等鄰近北市且有捷運經過的地區，由北市而來 的換屋客明顯增加一成以上。而在房價來到相對高檔，而物價持續走升的趨勢下，透過適當的換屋，或許是一個既可對抗通膨，又可以將名目財富轉化為實質效益的 理想選擇。