房地產保值性強，超越物價漲幅3倍

房地產保值性強，超越物價漲幅3倍

漲漲漲，全國消費者物價指數十年之間上揚8%，在這個牛奶、麵粉、油價連雞肉飯都在漲，惟獨薪水不漲的年代，不動產由於具備保值性，而成為家庭主要資產的 一部分；根據信義房屋統計，十年來隨著物價波動，同樣一份薪水，民眾可買的民生物資愈來愈少，但大台北地區的房地產卻隨著時間拉長，十年來價格水漲船高，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性，其中又以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，對公司法人而言，持有一定部位的不動產有助於企業財務結構的健全。尤其近三年來房價明顯上揚，對於擁有大 量不動產的壽險或是傳產業者，因為不動產重估而提升企業資產淨值，進而帶動股價上揚。儘管從內政部營建署最新發布的住宅資訊顯示，全國自有住宅比例已高達 87%，租賃比例則為7.8%。八成以上的家庭擁有自己的房子，顯示國人「有土斯有財」的觀念濃厚，房屋市值的變動，對於大多數家庭的名目財富，同樣會產 生增值或減縮的影響。也因此當物價明顯走升而出現通膨疑慮時，不少民眾因而選擇購買房屋來避免財富縮水。

根據信義房屋統計，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，而這十年間全國消費者物價指數上揚8%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上， 充分發揮不動產的保值特性。此外，2000年起隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加，也讓房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。以美國為例，過去十年 間房價上揚111%，不僅明顯高於30%的物價上漲率，比起道瓊股價指數70%的升幅，更是明顯超越。至於台股漲幅方面，86年適逢股市高峰，因此近十年 的變動幅度為-2%，自然遠不及房市的表現。

若比較三大都會區房屋的增保值能力，毫無疑問的以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增 幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。而台中市在過去一年房價勁昇之下，上半年每戶住宅均價為 666萬，相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市，十年前每戶522萬至今為529萬，增幅僅1%。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，經濟活動、人口成長及居民所得，影響一地房市的需求，因此台北市自然成為全國購屋需求最高的地區。更重要的是北市的 盆地地形，限制了土地供給；在這樣的供需結構下，北市房價易漲難跌，長期增值性也最高。而房價表現相對較弱的高雄市，或許受到85年實施容積管制引發建商 搶建，導致86年後市場維持供過於求的局面。不過觀察高鐵通車前後一年，高雄市房價擺脫過去震盪持平的走勢而呈現明顯的上揚，對未來有助於持續產生正面的 財富效果。

此外，從各區域住宅房價的增額及增幅，不僅反映出民眾對於當地購屋需求的強弱，也可看出一地的生活機能的完善程度及發展潛力的高低。就台北市來說，大安區 每戶住宅房價增值548萬最多，生活機能的完備充分反映在房價的增值上。至於增幅最高的則是信義區的67%，明顯受到信義計畫區的發展帶動。而新店市則是 台北縣增值金額及增幅最大的地區，每戶增值202萬，增幅達37%；捷運以及快速道路大幅拉近新店與北市中心的時間距離，構成新店房價的有力支撐。

蘇啟榮表示，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票一樣當股價上揚就可以賣掉變現。因此對大多數家庭來說，房價上揚所帶來的僅是名目財富的增加。不 過就部分換屋族群來說，則可利用房價的增值，享受小換大、舊換新的好處。尤其像是房價增值最高的大安區，一戶30坪二十幾年的公寓，市值由十年前的七百多 萬增值到一千多萬。這樣的價格可以在北縣近捷運站且生活機能完善的區域，換到一間40坪十年新的電梯大樓。因此對於十年前因工作或小孩學區考量而購買市中 心房子的民眾，目前在交通便利且用不著學區資格的狀況下，便可透過換屋把原有較小較舊的殼進行升級。尤其北市有些家庭，家中有年輕人剛結婚或添新成員，不 用另外買或是租房子，直接把舊房子賣掉換到北縣的大房子，享受三代同堂的生活。

類似由市中心遷往市郊的換屋需求，自去年第二季北市房價強勁走升之後，即有增加的現象。像是板橋、中永和、新店等鄰近北市且有捷運經過的地區，由北市而來 的換屋客明顯增加一成以上。而在房價來到相對高檔，而物價持續走升的趨勢下，透過適當的換屋，或許是一個既可對抗通膨，又可以將名目財富轉化為實質效益的 理想選擇。

通貨膨脹=重要概念(含重貼現率(貼放利率)、存款準備率(責任準備金))

通貨膨脹=重要概念(含重貼現率(貼放利率)、存款準備率(責任準備金))

通貨膨脹時，房地產價格會上揚；因此，擁有房地產的人財富會跟隨增值，但是沒有房地產的人則更加買不起房地產。

房貸需鎖定房貸利率(指固定型利率)

黃金的投資標的不外乎黃金存摺、期貨、基金和條塊，投資風險不一，投資人可依自己的風險承受度做選擇。購買黃金條塊算是最保守的黃金投資方式，兼具避險功能。以避險的角度來看，購買黃金可保有購買力和對抗通貨膨脹。

但是，黃金條塊缺點也不少，首先是保存占空間，還有安全維偏護的風險若從投資觀點來看，不管是把黃金條塊放在枕頭下或保險箱裡，擺上個八年、十年的，一毛錢利息也不會有，在太平盛世，吃虧可大了甚至可說是毫無投資價值。

通貨膨脹會使債權人受損，因為收回來的本金，購買力已經不如從前。但對債務人的影響剛好相反。

因此，通貨膨脹會使某些人的所得及財富增加，但某一些人的所得及財富則會減少，從而使全體國民的所得及財富進行了重分配。通常，中、低固定收入且無自用住宅者，受通貨膨脹為害最重。

在通貨膨脹嚴重時，今天能買到一斤米的錢，明天可能只能買到半斤米。因此，人人不再儲蓄，而爭相囤積貨品，或者是將錢投入購買房地產、黃金及外幣等投機性或不具生產性的用途，保值心理因素。

通貨膨脹 => 錢(舊幣)變不值錢

對抗通貨膨脹方法(不應投資利息高的原貨幣值類工具)

ð  而是應該投資非原貨幣值類的工具(如房地產、黃金、外幣、天然能源類股票)。

ð  還有鎖定房貸利率(指固定型利率)

結果，正常的生產事業缺乏資金來源；企業也因為成本及收益難以掌握，造成投資停頓；於是整個社會的人力資源都消耗在對抗或適應通貨膨脹上，嚴重影響經濟成長。

更甚者，如果社會大眾普遍存有通貨膨脹預期心理，惜售、囤積、搶購、投機風潮四處蔓延，通貨膨脹會愈益嚴重，而引發所謂的惡性通貨膨脹。此時，價格上漲劇烈，人民對貨幣的信心蕩然無存，整個社會的經濟、金融活動失去了依據，再也無法正常進行。

民國三十八年六月十五日，台灣實施幣制改革，將原來的台幣（舊台幣）收回，換發新的鈔券--新台幣。每四萬舊台幣兌換新台幣一元。此外，政府還陸續採取了許多措施，包括舉辦優利存款，鼓勵儲蓄；充實財政收入，撙節支出；積極修復生產設備，增加工業生產；鼓勵農民生產，提高農業產量等等，終於使台灣的物價逐漸平穩下來，而奠定了後來經濟穩定發展的基礎。

過多的資金或貨幣追逐太少的商品及勞務，會造成通貨膨脹。

如果中央銀行認為社會上的資金太多了，可能會引起通貨膨脹，就應該設法減少資金供給，這時中央銀行採取的措施就叫做「貨幣緊縮政策」。反之，當中央銀行認為社會上資金不足時，就會增加資金供給，而採取「貨幣寬鬆政策」。

中央銀行用什麼方法來寬鬆或緊縮資金的供給呢？通常，中央銀行採行的方法有調整重貼現率(貼放利率)、存款準備率(責任準備金)，以及進行公開市場操作等。

重貼現率是銀行在短期資金不足時，向中央銀行請求借款所適用的利率。

當中央銀行降低重貼現率時，銀行的借款成本降低，而會向中央銀行借入較多的資金。這表示在當時的經濟狀況下，中央銀行樂見資金寬鬆。

反之，如果中央銀行提高重貼現率，則表示中央銀行正送出警訊，設法使過熱的經濟活動「降溫」，避免形成通貨膨脹。

<<心得>>

央行之重貼現率 與 銀行之存放款利率 成正比。

買氣太淡=銀行降低存放款利息,以釋出過量資金,乃欲刺激市場消費。

買氣過熱=銀行提高存放款利息,以吸收過量資金,乃欲避免通貨膨脹。

存款準備率是規定銀行所收受的存款中，必須保留而不能貸放出去的比率。比方說存款準備率是10％，表示銀行每收受100元的存款，必須保留10元交由中央銀行保管。
如果，中央銀行將存款準備率降低，則銀行有較多的資金可以貸放出去，表示中央銀行採取的是寬鬆的貨幣政策。

反之，調高存款準備率會使銀行的放款能力降低，社會上的資金將減少，而形成緊縮的貨幣政策。

<<心得>>  

央行之存款準備率 與 銀行之存放款利率 成正比。

央行降低存款準備率，表示寬鬆的貨幣政策。

央行提高存款準備率，表示緊縮的貨幣政策。

公開市場操作，是指中央銀行在公開的金融市場上，買入或賣出票券（政府債券、商業本票等）。當中央銀行從市場上買入票券，並付出款項時，市場上的資金會增加。反之，賣出票券時，中央銀行收回資金，市面上的銀根會緊縮，而可以減輕通貨膨脹的壓力。

你需要很強的工具逼你一直存下去，這工具的特性一、就是要不會虧錢。二、就是要不花錢。三、就是要能一直有利息錢可賺。四、你很難把裏面錢拿出來。

先設想一個金額吧,不管是3千也好,5千也行，都要有"先存後花"的概念，就是先將要存的部份存下來，之後再去做其他的消費，這樣才不會花光了錢後又沒錢可存哩。